不動産の売却について、よくいただくご質問をまとめています。
不動産の状況や契約内容などによって対応が異なる場合がありますので、詳しくはお気軽にご相談ください。
１．不動産を相続しました、まず何をすればいい？
２．不動産を売るには、相続登記をしてからでないとダメ？
３．相続登記は自分でもできる？
４．相続登記の費用はどのくらいかかる？
５．相続人が複数いる場合、不動産を売るには？
６．相続した家が空家になっています。そのままで大丈夫？
７．古い空き家で状態が分からないけど売ることはできる？
８．相続した不動産を売った場合、税金はかかる？
Q1．不動産を相続しました、まず何をすればいい？
A.不動産を相続した場合は、まず亡くなった方が所有していた土地や建物を確認し、誰が相続人になるのかを調べることから始めます。
遺言書の有無を確認し、相続人が複数いる場合には、誰が不動産を引き継ぐのか話し合う必要があります。
また、2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化されました。
不動産を相続したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。
2024年4月1日より前に相続した不動産も対象となり、以前から相続したことを知っていた場合は、2027年（令和9年）3月31日までに登記する必要があります。
正当な理由なく期限内に申請しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
なお、相続人同士の話し合いがまとまらない場合などには、「相続人申告登記」という制度もあります。
相続した不動産を今後どうするか決まっていない場合でも、まずは現在の状況を整理することが大切です。ツバサ住販でも、相続不動産の売却や活用についてご相談いただけます。
Q2.不動産を売るには、相続登記をしてからでないとダメ？
A.はい。相続した不動産を売却する場合は、原則として相続登記をしてからとなります。
被相続人（亡くなった方）の名義のままでは、買主様へ所有権を移転することができませんので、原則として相続登記を行い、不動産の名義を相続人に変更してから売却することになります。ただし、相続登記が終わるまで売却の相談や査定ができないということではありません。名義変更をまだしていない段階でもご相談は可能です。相続人が複数いて、売却の方向で考えている場合、遺産分割協議書の書き方にも確認が必要となる場合があります。お気軽にご相談ください。
Q3.相続登記は自分でもできますか？
A.はい、できます。司法書士に依頼せず、ご自身で手続きをすることもできます。
相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。必要になる書類は相続の内容によって異なりますが、一般的には、亡くなった方の戸籍（出生から死亡まで）、相続人の戸籍・住民票、固定資産評価証明書、遺産分割協議書、印鑑証明書などを準備します。
遺言書がある場合や、相続人が一人の場合などは必要書類が異なります。また、相続人が多い場合や、何代も前から名義が変わっていない場合などは、戸籍の収集や相続関係の確認が複雑になることもあります。相続登記する際には「登録免許税」が必要となり、自分で計算しなくてはなりません。ご自身で手続きを進めることが難しい場合も多く、司法書士へ依頼するのが一般的ではあります。
「何から用意すればいいのか分からない」「まず現在の登記名義を確認したい」といった段階でも、お気軽にご相談ください。
Q4.相続登記の費用はどのくらいかかる？
A.相続登記の主な費用は、登録免許税・必要書類取得費・司法書士への報酬などです。
相続登記をする際には、原則として**固定資産税評価額の0.4％（1,000分の4）**の登録免許税がかかります。
例えば、土地と建物の固定資産税評価額の合計が1,000万円の場合、登録免許税は約4万円となります。
※固定資産税評価額は、実際の売買価格とは異なります。
このほか、戸籍謄本や住民票、印鑑証明書などの取得費用が必要です。
また、司法書士へ相続登記を依頼する場合には、別途報酬がかかります。報酬は相続人の人数や必要書類の収集、登記の内容などによって異なりますので、事前に見積もりを依頼するとよいでしょう。
なお、固定資産税評価額が100万円以下の土地など、一定の条件を満たす場合には、登録免許税が免税となる制度もあります（2027年3月31日まで）。法務局
ご自身で登記する場合と司法書士へ依頼する場合では、必要な費用が異なります。 相続した不動産の状況を確認したい場合なども、お気軽にご相談ください。
Q5.相続人が複数いる場合、不動産を売るには？
A.相続人が複数いる場合は、相続人同士で不動産をどのように相続するか決める必要があります。
遺言書などで不動産を取得する人が決まっていない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産を誰が相続するのかを決めます。
話し合いがまとまったら、遺産分割協議書を作成し、その内容に基づいて相続登記を行います。その後、相続した方の名義で売却を進めることができます。
また、不動産を複数の相続人で共有して相続することもできますが、共有名義の不動産全体を売却する場合には、共有者全員の同意が必要になります。
そのため、将来的に売却する予定がある場合には、相続登記をする前に「誰の名義にするのか」「売却代金をどのように分けるのか」なども含めて、相続人同士で確認しておくことが大切です。
相続人が複数いて売却を検討している場合は、相続登記をする前の段階でもお気軽にご相談ください。
Q6.相続した家が空き家になっています。そのままで大丈夫？
A.すぐに売却したり活用する必要はありませんが、長期間放置するのは危険です。
人が住まなくなった家は、換気や通水がされなくなり、建物の傷みが進みやすくなります。また、庭木や雑草の繁茂、害虫、郵便物のたまり、防犯面など、周囲への影響にも注意が必要です。特に塀が崩れて通行人に当たる、不審火などの家事、近年は空家専門の空き巣や住み着く問題もあります。
すぐに売却する予定がない場合でも、定期的に建物や敷地の状態を確認し、換気や通水、庭木・雑草の手入れ、安全面の確認などを行っておくことが大切です。
遠方に住んでいるなど、ご自身で管理することが難しい場合には、今後その家を売るのか、貸すのか、しばらく所有するのかも含めて早めに考えておくと安心です。「まだどうするか決めていない」という段階でも大丈夫です。空き家の状態を確認しながら、今後の選択肢について一緒に考えることができます。
Q7.古い空き家で状態が分からないけど売ることはできる？
A.はい。古い空き家や、建物の状態がよくく分からない場合でも、売却できる可能性があります。
長期間使っていない家では、雨漏りやシロアリ、設備の故障、建物の傷みなど、所有者の方でも把握していない不具合があることがあります。
だからといって、売却するために必ず修理やリフォームをしなければならないわけではありません。
建物の状態や築年数、土地の状況などによっては、現在の状態のまま売却する方法や、古家付き土地として売却する方法、建物を解体して土地として売却する方法などがあります。
まずは現地を確認して、**「建物を残して売るのか」「解体した方がよいのか」「修繕する必要があるのか」**を検討することが大切です。
「何年も中に入っていない」「家の状態がまったく分からない」という場合でも大丈夫です。まずは現在の状況を確認するところからご相談いただけます。
Q8.相続した不動産を売った場合、税金はかかる？
A.相続不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得に対して税金がかかる場合があります。
税金は、単純に「売却した金額」に対してかかるわけではありません。基本的には、売却代金から取得費（購入したときの費用など）や売却にかかった費用などを差し引いて譲渡所得を計算します。
相続した不動産の場合、原則として亡くなった方がその不動産を取得した時期や取得費を引き継いで計算します。そのため、昔から所有している土地や、購入時の資料が残っていない不動産では、税金の計算に注意が必要です。
また、相続した不動産の売却では、一定の要件を満たす場合に**「取得費加算の特例」や「相続した空き家の3,000万円特別控除」**などを利用できることがあります。
適用できる特例や税額は、相続の時期、不動産の取得時期、売却時期、建物の状況などによって異なります。
売却についてはツバサ住販でご相談いただけますが、具体的な税額や特例の適用については、税務署や税理士などの専門家へご確認ください。
