「3％+６万円」の6万円とは？
不動産の売買で仲介手数料を計算するとき、「売買価格の3％＋6万円」という計算式を見かけることがあります。
「3％は分かるけれど、この6万円は何の費用？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
この「＋6万円」は、別途6万円の費用が加算されているわけではありません。仲介手数料の上限額を簡単に求めるための計算式（速算式）で生じる調整額です。
この+6万円を理解するために、不動産屋が受け取れる正規の報酬（仲介料）の計算式を見てみましょう。
正規の媒介報酬の計算式はとても複雑です。
例：売買価格1,000万円の中古住宅の場合
1円～200万円の部分の200万円に×5.5％＝11万円（税込み）
200万円～400万円の部分の200万円に×4.4％＝8.8万円（税込み）
400万円～1000万円の部分の600万円に×3.3％＝19.8万円（税込み）
11万円+8.8万円+19.8万円＝39万6千円（税込み）となります。
例：売買価格1,000万円の中古住宅の速算式（3％+6万円）の場合
1,000万円×3％＝30万円+6万円＝36万円+消費税10％（3万6千円）＝39万6千円（税込み）となります。
正規計算方法も速算式の3％+6万円も同じ金額になり、わざわざ3つに分けて計算し合計する必要がなくなるのです。
なぜ3回に分けて計算するのが正規なのか？
そもそも最初から3％+6万円+消費税を正規報酬の計算式にすればいいのでは？そう思う方もいるでしょう。
それは、仲介手数料の上限は売買価格が高くなるにつれ、金額の区分ごとに適用される料率が低くなる仕組みになっています。
200万円以下の部分には5.5％
200万円を超え400万円以下の部分には4.4％
400万円を超える部分には3.3％
たとえば1,000万円の不動産だからといって、1,000万円すべてに5.5％をかけるわけではありません。
もし全額に5.5％をかければ55万円になりますが、実際には3つの区分に分けて計算するため、上限額は39万6,000円（税込）となります。
つまり、売買価格が高くなるほど、その超えた部分に適用される料率が低くなる仕組みなのです。
なぜ+6万円をすると同じになるのか
+6万円が正規の複雑な計算を簡潔化して計算するものだと分かりました。
しかし、なぜ+6万円で同じになるのでしょうか？
速算式では、400万円を超える売買価格について、いったん売買価格全体を3.3％として計算します。
200万円までの部分に5.5％→3.3％、200万円～400万円の部分に4.4％→3.3％すると本来の金額よりも6.6万円（消費税を抜けば6万円）の差額になるのです。
なので3％+6万円＝36万円（税抜き） 税込みであれば3.3％+6.6万円＝39.6万円（税込み）となるのです。
空き家等に係る媒介報酬規制の見直し
令和6年（2024年）7月1日から、800万円以下の低廉な空き家等を売買する場合の仲介手数料について特例が設けられています。
通常の仲介手数料は、これまで説明したとおり、売買価格に応じて5％・4％・3％の料率を使って上限額を計算します。
しかし、価格の低い空き家や土地などでは、現地調査や所有者との打ち合わせ、物件調査、広告、契約手続きなどに手間や費用がかかっても、通常の計算方法では仲介手数料が少額になる場合があります。
一方で、使用されていない空き家や土地の流通を促進することも重要な課題となっています。
そこで制度が見直され、物件価格が800万円以下の宅地・建物（低廉な空家等）については、通常の仲介手数料の上限を超えて報酬を受け取ることができる特例が設けられました。
特例ではいくらまで？
売買価格が800万円以下の低廉な空家等の場合、特例による仲介手数料の上限は、
30万円＋消費税
つまり消費税10％の場合、
最大33万円（税込）となります。
たとえば、売買価格200万円の場合、通常の計算では、
200万円 × 5％ ＝ 10万円
10万円＋消費税＝11万円（税込）
が上限となります。
しかし、その物件が特例の対象となる低廉な空家等であれば、最大30万円＋消費税（33万円税込）まで報酬を受け取ることができる仕組みになっています。
💡自動的に33万円になるわけでない
「800万円以下の物件なら、必ず仲介手数料が33万円になる」という制度ではありません。
国土交通省の資料でも、特例を利用する場合には、媒介契約を締結する際に、報酬額について依頼者へ説明し、上限の範囲内で合意する必要があるとされています。 つまり33万円は、あくまで依頼者との合意のうえ、特例を適用した場合に受け取ることができる報酬の上限額です。
💡現実的な話
現実的な話として、5,000万円の物件を仲介する場合でも、300万円の物件を仲介する場合でも、売買契約に必要となる物件調査や書類の作成、現地確認など、必要な業務には共通するものが多くあります。
しかし、通常の計算方法では、売買価格が低いほど仲介手数料の上限額も低くなります。
そのため、特に価格の低い空き家や土地などでは、調査や仲介に必要な手間や費用に対して、受け取ることのできる報酬が低くなりやすいという課題があります。
一方で、使用されていない空き家や土地の流通を促進することも重要な課題となっています。
こうした背景から、低廉な空家等の媒介について報酬制度が見直され、令和6年7月1日から、800万円以下の宅地・建物について特例が設けられました。
