まだ売ると決めていなくても大丈夫です
不動産の売却を考え始めたとき、「まず何をすればいいの？」「いくらくらいで売れるの？」
「どんな費用がかかるの？」など、分からないことも多いと思います。
売却するかどうかは、すぐに決める必要はありません。
まずは、現在の不動産の状況やおおよその価格を知ることから始めてみましょう。
こんなお悩みありませんか？
目次
１．古い家
1．古い家・傷みのある家でも売却できます
築年数が古い住宅や、建物に傷みがある住宅でも売却することは可能です。
必ずしも売却前にリフォームや解体をする必要はありません。建物の状態や土地としての需要などを確認し、現状のまま売却する方法も含めて検討します。
▶ 古い家・傷みが多い家の売却について詳しく見る
２．住宅ローンが残っている
住宅ローンが残っている不動産でも、売却することはできます。
一般的には、売却代金などで住宅ローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消して買主へ引き渡します。
売却価格だけではローンを完済できない場合には、自己資金で不足分を補うなど、状況に応じた検討が必要になります。
まずは住宅ローンの残高と、不動産がどのくらいで売却できそうかを確認することから始めます。売却価格の目安が分からない場合は、査定だけでもお気軽にご相談ください。
３．住みながらでも売却できる？
現在お住まいの家でも、生活を続けながら売却活動を進めることができます。
購入を検討される方の内覧についても、事前に日時を調整して行いますので、突然訪問されるようなことはありません。
また、売却を始めたからといって、すぐに引っ越す必要もありません。売買契約後の引き渡し時期については、買主様と相談しながら決めていきます。
お仕事やお子さまの学校、住み替え先の準備など、それぞれのご事情に合わせながら、無理のないスケジュールで売却を進めていくことができます。
「住みながら売れるのかな？」と心配されている方も、まずは現在の状況をお聞かせください。
４．相続した土地／建物の不動産
亡くなった方の名義のままになっている不動産は、そのまま売却手続きを進めるのではなく、相続人を確認し、遺産分割など必要な手続きを行ったうえで、相続登記によって不動産の名義を相続人へ変更する必要があります。 相続人申告登記だけでは不動産を売却できず、売却する場合には別途、相続登記が必要です。法務省
相続登記は、2024年（令和6年）4月1日から義務化されています。
不動産を相続によって取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があり、正当な理由なく申請を怠った場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。法務省
また、義務化より前に発生した相続も対象です。2024年4月1日より前に相続したことを知っていた未登記の不動産については、原則として2027年（令和9年）3月31日までに相続登記をする必要があります。法務省
相続人が複数いる場合や、遺産分割の話し合いが必要な場合などは、売却を始めるまでに時間がかかることもあります。
相続した不動産の売却については、相続登記や名義の確認からご相談いただけます。まだ相続登記がお済みでない場合でも、まずは現在の状況をお聞かせください。
５．売るのか貸すのか迷う
不動産を「売る」のか「貸す」のかは、どちらが良いと一概に決められるものではありません。
ご家族の状況や将来の予定、不動産の立地・建物の状態、維持費、売却価格や賃料の見込みなどによって、適した方法は変わります。
まだ方向性が決まっていない場合でも、それぞれの選択肢を比較しながら考えることができます。
▶ 売る・貸す・持っておく、それぞれの選択肢を詳しく見る
６．まずは不動産の価格を知る
💡契約不適合責任とは？
◎不動産を売却して引き渡したあとに、契約で約束した内容と実際の不動産の状態が合っていない場合に、売主が負うことのある責任を「契約不適合責任」といいます。例えば「雨漏りはない」という内容で売買したにもかかわらず、引渡し時点ですでに雨漏りがあった場合などが考えられます。契約不適合が認められると、買主から修補などの追完、代金減額、損害賠償、場合によっては契約解除を求められることがあります。
【注釈】
契約不適合責任は、売主・買主の合意により、契約内容によって責任の範囲を限定したり、一定の場合に免責とする特約を設けられることがあります。 そのため、築年数の古い建物などでは、建物の状態を確認・告知したうえで、契約条件を調整して売却する方法もあります。ただし、どのような場合でも免責にできるわけではありません。 売主が宅地建物取引業者で買主が一般消費者の場合などには法的な制限があり、免責特約が無効となるケースもあります。
💡不動産の相場と売却価格とは
不動産の「相場」はあくまでも目安です
不動産には周辺の取引事例などから考えられる「相場」がありますが、必ずしも相場の価格で売却しなければならないわけではありません。
立地や建物の状態などを気に入った購入希望者がいて、売主様との条件が合えば、相場より10～15％程度高い価格でも売買が成立することがあります。
反対に、建物の修繕が必要な場合や、家具・家財などの残置物をそのまま引き渡す場合、早期の売却を希望する場合など、売却条件によっては相場より10～15％程度低い価格での成約となることもあります。
不動産は、同じ地域・同じような広さであっても、立地、土地の形状、建物の状態、売却時期、引渡し条件、そして売主様・買主様それぞれの事情によって価格が変わります。
相場は売却価格を考えるための大切な目安ですが、最終的な売買価格は、売主様と買主様が条件を確認し、双方が合意することで決まります。
そのため私たちは、単に「相場はいくらです」とお伝えするだけではなく、その不動産の状態と売主様のご希望を確認しながら、売却方法や価格を一緒に考えていくことが大切だと考えています。
７．不動産売却の基本的な流れ
媒介契約の種類と内容
| 種類 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社にも依頼 | できる | できない | できない |
| 自分で見つけた買主と直接契約 | できる | できる | できない |
| レインズ登録（不動産業界のネット登録） | 法令上の義務なし | 7日以内 | 5日以内 |
| 売主への活動報告 | 法令上の義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
一般媒介は複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できるため、広く依頼できる自由度があります。一方、それぞれの会社から連絡が来たり、販売状況を自分で把握する必要が生じるなど、窓口が増えることがあります。
専任媒介は売却を依頼する不動産会社を1社に絞る方法です。窓口が一本化され、販売状況について定期的な報告を受けられるのが特徴ですが、売主自身が買主を見つけた場合には直接契約することも可能です。
専属専任媒介も1社だけに依頼しますが、専任媒介より制約が強く、売主自身が見つけた買主との直接契約もできません。その代わり、販売活動の報告は1週間に1回以上と、3種類の中で最も頻繁です。
どの媒介契約が適しているかは、売却したい不動産や売主様のご希望によって異なります。
それぞれの特徴をご説明したうえで、ご希望に合った方法をお選びいただけます。
８．売却にかかる費用
基本的に必要になってくる費用は【仲介手数料3％+6万円（税別）】と【契約書印紙代金】です。
※3％は売却価格にかける
❓「3％+6万円」ってどういう意味？
＊＊仲介手数料の計算方法はこちら＊＊
その他、物件の状況によっては各種証明書などの取得費用や❓住所変更登記費用などが必要になる場合があります。
また、売買物件の登記簿謄本と現住所が変わっている場合は住所変更登記の費用が必要となります。
９．売却を決める前でもご相談ください
売却するかまだ決まっていない段階でも大丈夫です。
「まずは価格を知りたい」「売るか貸すか迷っている」「家族と相談するために話を聞きたい」など、どのような段階でもお気軽にご相談ください。
不動産の状況やご希望をお伺いしながら、一緒に考えていきます。